Компас инвестора от «Метриум»: Обзор новых московских проектов I квартала 2023 для инвестиций

15 мая 2023, 15:09 «Россия-Онлайн»

В I квартале 2023 года на рынке новостроек Москвы начались продажи восьми проектов. Аналитики «Метриум» проанализировали новые комплексы на предмет их инвестиционной привлекательности и составили рейтинг наиболее перспективных из них. Общие черты новинок начала 2023 года – относительно высокие цены, но небольшой масштаб застройки. На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для инвестиций среди новых проектов, которые вышли на рынок в I квартале 2023 года. По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл, после чего всем новинкам рынка был присвоен рейтинг (подробное описание методики см. ниже). Какие проекты I квартала 2023 года наиболее привлекательны для инвестиций В I квартале 2023 года на первичном рынке жилья Москвы открылись продажи в восьми проектах новостроек комфорт-, бизнес- и премиум-класса.

Soul

Первое место среди самых перспективных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял комплекс бизнес-класса Soul в районе Аэропорт (САО). Проект реализует застройщик Forma. Срок ввода в эксплуатацию первой очереди ЖК – 2025 год. Квадратный метр здесь обойдется в среднем в 365 тысяч рублей при средней цене по локации, где строится комплекс, 438 тысяч рублей. Таким образом, дисконт на этапе «котлована» составляет 17%. Минимальная стоимость квартиры – 11,9 млн рублей за квартиру-студию площадью 23,8 кв. м. Жилой комплекс Soul отличается хорошей транспортной доступностью. Ближайшая станция метро находится в 8 минутах ходьбы от ЖК. Проект реализуется в развитом районе, поэтому в шаговой доступности есть школы, детсады и торговые центры. Помимо этого, проект предполагает относительно небольшой масштаб – около 50 тыс. кв. м в первой очереди строительства. ЖК Soul набрал 28,9 баллов из 44 возможных, а его качественный уровень для инвестиций оценивается в 65%.

Runovsky 14

На втором месте комплекс апартаментов премиум-класса Runovsky 14, который строится в районе Замоскворечье (ЦАО). Проект реализует компания Ziggurat Development, которая планирует получить разрешение на ввод в эксплуатацию во II кв. 2025 года. Здание состоит из двух трехэтажных секций с 38 апартаментами. Квадратный метр в клубном доме в среднем стоит 906 тысяч рублей при средней цене в других новостройках в районе Замоскворечье 686 тысяч рублей. Впрочем, проект отличается клубным форматом, для которого, как правило, характерна более высокая стоимость квадратного метра (от 1 млн рублей). Минимальная стоимость апартамента – 25 млн рублей за студию площадью 27,4 кв. м. Среди плюсов клубного дома – расположение в центре, пять минут до метро и хорошее окружение. Проект Runovsky 14 получил 26,0 из 44 возможных рейтинговых баллов, а его качественный уровень равен 59%.

Oro

Третью строчку рейтинга занимает проект бизнес-класса Oro, который реализует компания Stenoy в Красносельском районе Москвы (ЦАО). Предполагаемый срок ввода комплекса апартаментов – 2024 год. Квартиры в апарт-комплексе в среднем стоят 436,3 тысяч рублей за кв. м при средней цене в районе 461,5 тысяч рублей. Дисконт на начальном этапе строительства сравнительно невелик и составляет 5%. Минимальная стоимость апартамента – 9,6 млн рублей за 21 кв. м. В составе комплекса предусмотрены детские и спортивные площадки, фитнес-центр, спа, бассейн и коммерческие объекты, а также подземная парковка. Жилой комплекс Oro набрал 25,8 баллов из 44, а его качественный уровень составляет 59%. «Небольшие, но дорогие – примерно так можно охарактеризовать все новинки рынка московских новостроек в начале 2023 года, – отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – Среди новых проектов два клубных домах площадью по 2 тыс. и 7 тыс. квадратных метров. Масштабных кварталов по 200-400 тыс. кв. м застройщики покупателю не представили, и именно поэтому инвесторам стоит обратить внимание на эти проекты – квартиры в них будут относительно быстро раскупаться, а конкуренция между продавцами будет менее острой. В то же время почти все новостройки вышли в продажу с небольшим дисконтом, поэтому имеет смысл тщательно проанализировать предложение других схожих проектов на более высокой стадии реализации». Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2023 года

Проект	Цены	Масштаб	Близость метро	Близ. ТТК	Удален. от центра	Окружение	Рейтинг девелопера	Риск низкой ликвид.	Риск остановки	Итог	Качеств. уровень
Soul	3	4	4	1	3	2,8	5	1	1	28,7	65%
RUNOVSKY 14	1	5	5	4	5	4	1	1	1	26,0	59%
ORO	1	5	4	5	4	4	1	1	1	25,8	59%
Upside Towers	2	4	5	4	3	3	1	1	1	25,3	57%
Level Бауманская	1	5	2	5	3	3,5	2	1	1	25,1	57%
Юнино	1	5	1	1	1	3,1	5	1	1	24,0	55%
Квартал Западный	1	5	1	1	1	2	5	1	1	23,7	54%
РУСИЧ-Кантемировский	1	3	4	1	3	2,5	1	1	1	17,1	39%

5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение». Баллы снимаются, если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т. п. Баллы начисляются за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура). Источник: «Метриум» Методика анализа

Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.

Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке. Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,26.

Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:

– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене, вероятно, уйдет больше 6 месяцев. – Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта. Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска. «Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания создана в 2012 году Марией Литинецкой и Наталией Тихоновской – ведущими экспертами рынка недвижимости, обладающими богатым практическим опытом. «Метриум» – лидер продаж на рынке новостроек. Портфель насчитывает 170 проектов новостроек общей площадью 14 млн кв. м. За 10 лет деятельности компании с 2012 года брокерами продано более 2 млн кв. м жилья, почти 40 тысяч клиентов стали обладателями квартир и апартаментов. «Метриум» – один из ведущих консультантов в сегменте жилой недвижимости. Эксперты компании ежегодно выполняют порядка 50 уникальных исследований, включая разработку концепций проектов. Уникальный опыт позволяет «Метриум» успешно работать с супер-крупными проектами развития территорий до 500 га. Проекты по концепциям, разработанным специалистами «Метриум», построены не только в Московском регионе, их география охватывает всю страну – от Владивостока до Санкт-Петербурга. В 2021 и 2019 году компания «Метриум» стала «Лучшим консультантом года» в жилой недвижимости по версии премии ProEstate & TOBY Awards. В 2018 году – «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2021, 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной

Благоустройство территории в Петербурге

В Петербурге подросток выстрелил в женщину в автобусе после замечания

Братскую могилу времён ВОВ осквернили под Петербургом в преддверии 9 Мая

101-й день рождения отмечает участница Великой Отечественной войны Елизавета Васильевна Юн

Неймар в «Зените»: руководство клуба ответило, когда футболит приедет в Петербург

Профессиональное асфальтирование и благоустройство в СПб

были люди наше время лермонтов

Братскую могилу времён ВОВ осквернили под Петербургом в преддверии 9 Мая

Благоустройство территории в Петербурге

Полезные советы от партнёров Russia24.pro

Другие новости Санкт-Петербурга

Сезон 2024 года открыт!

Неймар в «Зените»: руководство клуба ответило, когда футболит приедет в Петербург

В Петербурге планируют провести матч легенд в память о тренере «Зенита» Павле Садырине

Главным арбитром матча «Факел» – «Зенит» в столице Черноземья станет Алексей Сухой

Экс-футболист Бубнов: тренер «Зенита» Семак испытывает трудности

Александр Тарханов предсказывает трудные матчи для ЦСКА и "Зенита" в Петербурге

Частные объявления в Санкт-Петербурге

Новости от партнёров Russia24.pro

СЛД «Смоленск» филиала «Московский» ООО «ЛокоТех-Сервис» в рамках акции «Неделя без турникетов» посетило 150 учащихся

В Петербурге подросток выстрелил в женщину в автобусе после замечания

Росгвардейцы обеспечили безопасность во время футбольного матча в Москве

В 3-м туре командного чемпионата России в Сочи команда из Санкт-Петербурга победила «Темус Тим» из Москвы, счёт – 4:2

В новом сезоне запланировано девять заездов по национальному туристскому маршруту Оренбургской области «Горизонты открытий»

Футболисты МЧС привезли медали из Биробиджана

В КБГУ наградили участников регионального чемпионата «Абилимпикс»

Псковичи успешно выступили на соревнованиях по тяжелой атлетике в Коми

Шахматный турнир собрал сильнейших

«Кубок Дружбы» по волейболу разыграли в Ноябрьске

Калужанин взял серебро на Всероссийских соревнований по спортивному туризму

Юный гонщик из Жигулевска результативно начал сезон ралли-кросса

Ставропольские гандболисты в Астрахани уступили местным динамовцам

Стало известно, какие проекты доступны для инвесторов в Новосибирске

Тулячки привезли медали с соревнований по спортивной аэробике в Смоленске

Гоночная команда БМЗ стала чемпионом «Ралли спринт»

Умер вице‑президент ФСБР из Чечни Ризван Бочкаев

Команда "Академии футбола" проведёт домашний матч в третьем дивизионе

Строительство футбольного манежа и ФОК с бассейном планируют завершить во Владикавказе в декабре 2024 года

Тулячка заняла первое место в международных спортивных играх детей городов-героев

В Бурятии стартует большой футбольный сезон

В Петропавловске-Камчатском прошли чемпионата Камчатского края по рапиду и блицу

Как в стране повышают интерес к занятию спортом

«Теперь у меня две собаки». Саша Стоун рассказал о питомце Нади Сысоевой в шоу «УТРО. ТНТ»

Спортсмены Якутии стали бронзовыми призерами чемпионата России по вольной борьбе

Красотки в бикини, мускулистые атлеты: фоторепортаж с жарких соревнований по бодибилдингу в Ульяновске

Рафаэль Шафеев рассудит матч тульского "Арсенала" с "Родиной"

В Мурманске 1 июня состоится массовая велосипедная гонка

Волейбол: «Локомотив» из Калининграда завершил сезон на втором месте в Pari Суперлиге

​Забайкальцев пригласили на полуфинал конкурса «Это у нас семейное»

«Кубок футбольных мам» прошел на стадионе «Москвич» в Лобне

Тамбовский "Спартак" впервые в этом сезоне сыграет на домашнем стадионе

Архангельские любители чир спорта показали красоту грации на чемпионате Поморья

Калужские пловцы выиграли 18 медалей на Кубке России

Состоялся первый Межрегиональный турнир памяти сотрудника ОМОН «Ратник» Управления Росгвардии по Томской области Сергея Харченко

Мини-футбол. Чемпионат России. 22-й тур. «Газпром-Югра» уступила «Новой генерации», «Ухта» обыграла «Тюмень», другие матчи

ИРКУТСКИЕ РОСГВАРДЕЙЦЫ СТАЛИ АБСОЛЮТНЫМИ ПОБЕДИТЕЛЯМИ ЧЕМПИОНАТА СИБИРСКОГО ОКРУГА ПО СТРЕЛЬБЕ ИЗ БОЕВОГО РУЧНОГО СТРЕЛКОВОГО ОРУЖИЯ ЗАВЕРШИЛСЯ В ИРКУТСКЕ

Актрисе Татьяне Самойловой 4 мая исполнилось бы 90 лет

«У меня больше нет сил бороться». Елена Рыбакина раскритиковала WTA

Возлюбленная Тимати ответила на слухи о пластике

Magicsakh - превратите ваши волосы в произведение искусства с нашей косметикой!

Другие новости сегодня

13 Crops You'd Be INSANE Not To Plant in May

Забайкальцев пригласили на полуфинал конкурса «Это у нас семейное»