Лайфхак от «Метриум»: Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию?

17 апреля 2023, 10:23 «Россия-Онлайн»

Одна из перспективных инвестиций на московском рынке недвижимости сегодня – приобретение жилья в домах, попавших под программу реновации, которой в этом году исполняется шесть лет. Эксперты «Метриум» рассказывают, сколько в Москве продается таких квартир, какую выгоду можно получить в площади и стоимости, а также останавливаются на возможных рисках подобных сделок. Московскую программу реновации запустили в 2017 году. Она предусматривает снос более 5 тысяч домов общей площадью около 16 млн кв. м и проходит в несколько этапов. Первый уже стартовал в 2020 году и завершится в 2024. Второй этап пройдет с 2025 по 2028 годы, а третий – с 2029 до 2032 года. В общей сложности расселить планируется около 880 тысяч человек. Что можно купить и почем? На вторичном рынке Москвы сегодня продается около 1,5 тысяч квартир в домах, попадающих под реновацию. При этом жилья с перспективой скорого переезда становится все меньше: всего 4% лотов реализуются в объектах, переезд по которым запланирован в первую волну расселения. На дома с расселением в 2025-2028 годах приходится 30% общего объема предложения пятиэтажек, а самая большая доля – 66% лотов – остается на дома третьей волны расселения. Чем ближе переезд, тем дороже квартира в хрущевке: средняя цена квадратного метра в домах с расселением до 2024 года на 12% выше, чем в домах третьей волны. Средняя стоимость «квадрата» недвижимости под реновацию – 272 тыс. рублей. В чем выгода для покупателей старого жилья? Квартиры в новых домах в среднем на 32% больше по площади, чем в хрущевках – в основном за счет увеличения нежилых зон, и особенно кухни. При этом значительнее других выигрывают от увеличения площади обладатели трехкомнатных лотов – они получат дополнительные 17,3 кв. м, в то время как собственники однокомнатных квартир – всего 8,5 кв. м. Также можно доплатить и получить жилье большей площади. В числе прочих преимуществ – полностью готовая отделка, установленная сантехника и плита. Дворы благоустроены, в них предусмотрены качественные детские площадки и тренажеры. Стоимость одного «квадрата» в новом доме в среднем на 19% выше, чем в хрущевке по реновации. При этом в зависимости от локации разрыв может быть очень существенным и составлять от 2 до 36%. Очевидно, что вложиться в старый фонд с перспективой переезда в новый дом выгодно как конечным пользователям, выбирающим квартиру для себя, так и инвесторам. Лоты в домах под снос привлекают обе группы покупателей возможностью за меньшие деньги получить квартиру в новостройке. А не проще купить в уже построенном под реновацию доме? В возведенных домах только часть квартир передается бывшим жильцам хрущевок – остальное город реализует на торгах. Поэтому может возникнуть соблазн не связываться со старыми домами, а сразу вложиться в такую новостройку. Но есть нюансы. Во-первых, квартиры по аукциону составляют всего 5-7% от общего объема жилья на первичном рынке. Во-вторых, несмотря на то что уровень цен в них ниже, чем в среднем по столице, следует учитывать, что в ходе торгов стоимость может повышаться до 30-35%, и в этом случае выгода нивелируется. Каковы минусы и риски вложения в хрущевки? Есть и «подводные камни» покупки квартиры в пятиэтажке. Во-первых, инвестиции в хрущевки – это все же сложно прогнозируемые вложения в плане будущей планировки, адреса, вида из окна, этажа и пр. Вы не сможете получить максимально полную информацию о будущем доме, в который планируется переезд. Вам могут либо предложить вариант, который вас не устроит по целому ряду характеристик, либо денежную компенсацию, размер которой будет далек от среднерыночной ставки. Реновация – это всегда лотерея. Если при покупке жилья мы учитываем множество факторов, то переселение — это не выбор, а «что дадут». Во-вторых, включение дома в программу реновации не означает, что это произойдет быстро, даже если указаны конкретные сроки. Она до сих пор согласовывается и обсуждается. Если ее решат приостановить или заморозить, например, из-за недостаточного финансирования, вы надолго останетесь без нового жилья (это вполне может случиться с объектами второй и тем более третьей волны переселения). В-третьих, новое жилье может находиться в неудачном месте, и особенно это актуально для Новой Москвы и Зеленограда. Здесь действует указ, согласно которому переселение возможно в пределах целого округа, а не района. В итоге вы рискуете очутиться вдали от развитой инфраструктуры. И жить в такой квартире окажется некомфортно, и продать ее будет сложно. В-четвертых, если у вас нет другого жилья, то до переселения предстоит довольствоваться старым домом, в котором дорогой ремонт делать бессмысленно, поскольку расходы никто не покроет. В-пятых, если планируете брать ипотеку, учитывайте, что банки неохотно выдают кредиты на жилье, обладающее высоким процессом износа. Могут возникнуть также проблемы с использованием маткапитала: его нельзя применять для покупки квартиры в ветхих и аварийных домах, а многие из объектов, попавших под реновацию, имеют такой статус. Что не так с возведенными по реновации домами? Далеко не все «переселенцы» довольны полученными квартирами. Самыми распространенными проблемами являются брак и некачественная установка окон, межкомнатных дверей (наличие щелей, кривизны, неплотность закрывания, неправильная подгонка наличников), несовершенная пайка труб в ванных комнатах. Также многие жалуются на плохую звукоизоляцию из разряда «если на втором этаже чихнут – с пятого можно здоровья пожелать». Поэтому, планируя переезд в такой дом, учитывайте, что, возможно, многое придется самостоятельно доводить до ума. «Несмотря на ряд нюансов, покупка квартиры в хрущевке под реновацию в целом представляет собой выгодный вариант инвестирования: вы сможете не только со временем серьезно улучшить свои жилищные условия, но и заработаете на разнице в стоимости, если решите продать новое жилье, – говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Вместе с тем к процессу выбора квартиры на вторичном рынке необходимо подойти максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые впоследствии смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок, обременений. В противном случае весь смысл этой цепочки «купил старое ради получения нового» утрачивается. Риски многократно возрастают именно в советских домах с богатой историей ввиду частой смены собственников и неправильно проведенной приватизации. Нанимайте профессионалов, которые тщательно проверят документацию на приобретаемое жилье. Есть еще один лайфхак, про который мало кто знает. Купив комнату в коммуналке, вы сможете не только существенно сэкономить, но и в ходе реновации получите вместо нее полноценную однокомнатную квартиру». «Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания создана в 2012 году Марией Литинецкой и Наталией Тихоновской – ведущими экспертами рынка недвижимости, обладающими богатым практическим опытом. «Метриум» – лидер продаж на рынке новостроек. Портфель насчитывает 170 проектов новостроек общей площадью 14 млн кв. м. За 10 лет деятельности компании с 2012 года брокерами продано более 2 млн кв. м жилья, почти 40 тысяч клиентов стали обладателями квартир и апартаментов. «Метриум» – один из ведущих консультантов в сегменте жилой недвижимости. Эксперты компании ежегодно выполняют порядка 50 уникальных исследований, включая разработку концепций проектов. Уникальный опыт позволяет «Метриум» успешно работать с супер-крупными проектами развития территорий до 500 га. Проекты по концепциям, разработанным специалистами «Метриум», построены не только в Московском регионе, их география охватывает всю страну – от Владивостока до Санкт-Петербурга. В 2021 и 2019 году компания «Метриум» стала «Лучшим консультантом года» в жилой недвижимости по версии премии ProEstate & TOBY Awards. В 2018 году – «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards.

Стало известно о снятии судимости с основателя Baring Vostok Майкла Калви

Что стоит сделать со своими сбережениями большинству россиян, рассказал Хазин

Москвичей ждет майская гроза

Жена сбежала, дочь развелась. Как живут актеры фильма «Утомленные солнцем»

Кемеровчанин похитил 145 млн рублей у двух муниципалитетов и купил квартиру в Москве

Обвиняемые в теракте в «Крокусе» не стали обжаловать продление срока ареста

Пять летевших во Владивосток самолетов из-за тумана сели в Хабаровске

Сразу несколько самолетов не смогли совершить посадку во Владивостоке

В РМАТ ПРОШЕЛ I БИЗНЕС-ФОРУМ ВЫПУСКНИКОВ РМАТ 1999-2023 ГОДА ВЫПУСКА, ПОСВЯЩЕННЫЙ 55-ЛЕТНЕМУ ЮБИЛЕЮ АКАДЕМИИ

Полезные советы от партнёров Russia24.pro

Другие новости Приморского края

Во Владивостоке 3000 спортсменов приняли участие в полумарафоне «ЗаБег.РФ»

С Молодежной столицы России - Владивостока стартовал всероссийский проект "Герои Олимпа"

Хоккеист из Владивостока Артем Вильчинский не помышляет о переходе в "Адмирал"

Серебряные волонтёры в Приморском крае вспомнили про День пионерии

Соревнования по пожарно-спасательному спорту прошли во Владивостоке

Юные хоккеисты из Приморского края и КНР сыграли товарищеские матчи в Харбине

Частные объявления в Приморском крае

Новости от партнёров Russia24.pro

Дорожные ирригаторы Revyline RL 660 New Black скоро появятся в представительстве бренда в Улан-Удэ

Путешествуй больше! В России стартовал конкурс креатива и рекламы в туризме

Футболисты ФК «Динамо Пушкино» заняли второе место в межрегиональном турнире Laffy Cup 2024

Ветеран "Зенита" Лепехин о чемпионстве в РПЛ: все не решено окончательно

Команда СФО «Большая Сибирь» выиграла международные состязания силачей в Омске

Пензенские баскетболистки завоевали второе место на финале чемпионата "Локобаскет-Школьная лига"

Борьба с коррупцией и любовь к спорту: кто такой врио губернатора Хабаровского края Дмитрий Демешин

Воронежский «Буран» узнал своих соперников по чемпионату ВХЛ-2024/25

Люберчане стали серебряными призерами всероссийского турнира «Быстрый прорыв»

Тхэквондистка из КЧР завоевала бронзу на Кубке России

В Краснодаре прошел Суперфинал чемпионата «Локобаскет — Школьная лига»

В проекте "Галичское Заозерье" добавился полумарафон

Артем Гальчин завоевал три медали на всероссийских соревнованиях по плаванию

Еще одна пара из Орловской области скрепила отношения узами брака на выставке "Россия"

Сложная погода не помешала амурским пейнтболистам победить на Сахалине

ФК «Зенит-Ижевск» обыграл дома команду «Лато» из Саранска

В Кемерове русский боец и чемпион лиги ONE Малыхин обвенчался с женой

МАЗ подарил КАМАЗу победный дубль в драматичном финише бахи «Арчеда»

В Якутске наградили победителей чемпионата России по вольной борьбе среди студентов

В парке имени 1000-летия города прошёл фестиваль «Брянский азимут»

Ансамбль из Адыгеи завоевал Гран-при конкурса «Вершины Кавказа 2024»

Сборная Главного управления стала чемпионом по пожарно-спасательному спорту "Юный динамовец"

Марийские студенты прошли в финал Международной олимпиады по IT

«Привить любовь к спорту»: В Улан-Удэ проходит Кубок Горсовета по баскетболу

"Спартак" обыграл "Рубин" со счетом 3:1

Футбольный клуб «Челябинск» добавил в копилку очередную ничью

Футболисты Костромы выиграли свои первые матчи в юношеской футбольной лиге

Фестиваль «Псковское вече» открылся в Псковском филиале Университета ФСИН России

Юные шахматисты Союза армян Чувашии посвятили турнир Году семьи и Дню защиты детей

«Огненная» ничья в Екатеринбурге. Матч ФК «Оренбург» - ФК «Урал» закончился со счетом 3:3

Представители Росгвардии стали триумфаторами массового ЗаБега в Туве

Махачкалинское «Динамо» и «Химки» впервые в истории вышли в РПЛ

Смоленская АЭС: спортсменка из Новороссийска установила рекорд России в Десногорском водохранилище, преодолев свыше 62 км за 24 часа

Футболисты «Локомотива» – в расширенном составе сборной России на июньский сбор

Парад кандидатов от «ЕР»: коммерсанты, кукловоды, спортсмены

Росгвардейцы из Томской области стали победителями чемпионата Росгвардии по боксу

Сотрудник курганского управления Росгвардии стал призером Всероссийского чемпионата ведомства по боксу

«СВЯТОЙ ЛЕНИН» помогает В.В. Путину улучшить либо отменить налоги в обществе.

Сумасшедший матч «Реала», Медведев опустился в рейтинге ATP. Главное к утру

«Деньги уходили»: Волочкова рассказала о предательстве домработницы

Шапки женские на Wildberries — скидки от 398 руб. (на новые оттенки)

Другие новости сегодня

Gunmen open fire and kill 4 people, including 3 foreigners, in Afghanistan's central Bamyan province